Krátky predaj verzus uzavretie trhu
Krátky predaj a exekúcia sú dve obávané slová, ktoré by žiadny majiteľ domu nikdy nechcel počuť. Ani jeden z veriteľov si neželá využiť žiadny z týchto nástrojov. Použitie týchto alebo jedného z nich sa však stáva nevyhnutným, keď majiteľ domu nespláca platby EMI banke, od ktorej si vzal úver na bývanie. Keďže banky majú pri sebe dokumenty o nehnuteľnosti ako zábezpeku, môžu použiť ktorýkoľvek z týchto dvoch nástrojov na ochranu svojho kapitálu, ktorý si požičali, a naakumulovaného úroku. Banky sa nezaoberajú predajom nehnuteľností a majú väčší záujem získať späť peniaze, ktoré požičali. Ak sú však okolnosti také, že sa domnievajú, že majiteľ domu nemusí byť schopný splatiť ich peniaze, uchýlia sa k týmto možnostiam.
Krátky výpredaj
Krátky predaj je postup, ktorý umožňuje majiteľovi domu predať svoj majetok (keď je vo finančnom neporiadku a nemôže zaplatiť peniaze banke) a vyhnúť sa exekúcii. Majiteľ domu predá dom za sumu, ktorá je nižšia ako jeho nesplatená suma úveru, a zaplatí veriteľovi. Veriteľ súhlasí, že zabudne na zostávajúcu pôžičku a akceptuje výťažok z predaja ako poslednú platbu. Dôvodom, prečo sa nazýva predaj nakrátko, je skutočnosť, že výnosy z predaja nedosahujú výšku nesplatenej pôžičky. Krátky predaj môže prebehnúť iba vtedy, ak je banka pripravená prijať sumu a zabudnúť na nedostatok.
Ak je napríklad výška nesplatenej pôžičky 200 000 USD a výnosy z predaja nakrátko sú 175 000 USD, banka sa môže rozhodnúť prijať túto sumu ako konečnú platbu a majiteľ domu potom môže predať svoj dom.
Ak si banka myslí, že nehnuteľnosť nemôže získať viac ako toto, alebo ak si ľudia v tejto oblasti idú hľadať nové domovy, alebo ak hodnota nehnuteľnosti klesla, môže akceptovať predaj nakrátko.
Uzatvorenie
Keď majiteľ domu nespláca svoje platby a banka má pocit, že nie je schopný splatiť banke dlžné peniaze, môže sa uchýliť k exekúcii. Ide o súdne konanie, v ktorom si banka ponecháva právo predať dom a získať späť svoje poplatky z predaja. Ak sa dom predá za vyššiu sumu, ako je dlžná suma banke, rozdiel sa vráti dlžníkovi. Pri exekúcii dlžník nielenže príde o svoje bývanie, ale utrpí aj otras, čo sa týka jeho bonity a jeho kreditné skóre sa zníži minimálne o 200 – 300 bodov. To znamená, že v najbližšom čase nemôže požiadať o nový úver. To je dôvod, prečo sa každý majiteľ domu snaží za každú cenu vyhnúť exekúcii a snaží sa s bankou dohodnúť úpravu podmienok úveru tak, aby mu uľahčili splácanie úveru.
Rozdiel medzi predajom nakrátko a exekúciou
Predaj nakrátko aj exekúcia sú určitým spôsobom nástroje, ktoré dlžníkovi pomôžu nejakým spôsobom splniť svoje finančné záväzky, keď je finančne na mizine a nemôže splácať banke. Ale medzi nimi je veľa rozdielov, ktoré sú nasledovné.
Ak banka súhlasí s predajom nakrátko, je to skutočný obchod pre každého majiteľa domu, ktorý je už v núdzi. Ale v skutočnosti je ťažké nájsť kupca aj za túto krátku sumu. Väčšina kupujúcich potrebuje čas na rozhodnutie a nie sú ochotní zaplatiť požadovanú cenu, čo majiteľom domu skutočne sťažuje. V prípade exekúcie banka preberá zodpovednosť za predaj domu a umožňuje majiteľovi domu zostať v dome po dobu 4-12 mesiacov počas konania. Počas tohto obdobia majiteľ domu nemusí platiť banke žiadne peniaze, čo je v podstate úspora, ktorú môže použiť na prevod, keď bude musieť dom vysťahovať.
Pri predaji nakrátko, ako aj pri zabavení, dochádza k drastickému poklesu kreditného skóre majiteľa domu. Avšak zatiaľ čo v prípade predaja nakrátko môže majiteľ domu kúpiť nehnuteľnosť po 2 rokoch, nemôže sa sťahovať ďalších 5-6 rokov, ak sa dostal do exekúcie.
Rekapitulácia:
Krátky predaj je postup, ktorý umožňuje vlastníkovi predať svoj majetok, na ktorý získal úver, a zaplatiť poplatky veriteľovi.
Pri predaji nakrátko je predajná cena nižšia ako jeho nesplatená suma úveru, ale veriteľ súhlasí s tým, že to akceptuje ako poslednú platbu.
Keďže výnosy z predaja nedosahujú výšku nesplatenej pôžičky, nazýva sa to predaj nakrátko.
Exekúcia je právne konanie, pri ktorom si banka ponecháva právo predať nehnuteľnosť, na ktorú si vlastník zobral úver, a získať späť svoje poplatky z predaja.
V prípade exekúcie, ak je predajná cena vyššia ako poplatky, banka vyplatí zostatok dlžníkovi.
V oboch prípadoch vlastník stratí svoj majetok a úverovú bonitu, ale zníženie kreditného skóre pri zabavení je vyššie ako pri predaji nakrátko.
